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Beschränkung der Kündigung von Mietverträgen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie


Am 01.04.2020 ist ein neuer Art. 240 EGBGB in Kraft getreten (Art. 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020, BGBl. I 2020 S. 569), der bestimmte Erleichterungen für Zahlungsschuldner bei Dauerschuldverhältnissen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie festlegt. Art. 240 EGBGB gilt bis zum 30.09.2022 und soll dann automatisch wieder außer Kraft treten.


 

1. Allgemeines Moratorium

 
Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB bestimmt ein sog. Moratorium (Leistungsverweigerungsrecht) zugunsten von Verbrauchern bei „wesentlichen Dauerschuldverhältnissen“ – nämlich solchen, die „zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind“. Dieses Leistungsverweigerungsrecht besteht unter der Voraussetzung, dass dem Verbraucher die Leistung ohne Gefährdung des angemessenen Lebensunterhalts nicht möglich wäre. In Abs. 2 wird dieses Leistungsverweigerungsrecht entsprechend auf sog. Kleinstunternehmen (d.h. kleine Unternehmen mit bis zu neun Beschäftigten und einem Jahresumsatz von bis zu zwei Mio. EUR) ausgedehnt.
 
Das Leistungsverweigerungsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Ausbleiben der Zahlung für den Gläubiger unzumutbar wäre; in diesem Fall bleibt dem Schuldner nur das Recht zur Kündigung (Art. 240 § 1 Abs. 3 EGBGB).
 
Von diesen Regelungen ausgenommen sind neben Arbeitsverträgen insbesondere Miet- und Pachtverträge sowie Darlehensverträge. Für letztere sind in Art. 240 §§ 2 und 3 EGBGB Sonderregelungen vorgesehen.

 

2. Sonderregelungen für Mietverträge

 
Für Mietverträge sieht die Neuregelung kein Leistungsverweigerungsrecht, sondern lediglich einen befristeten Ausschluss des Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzuges vor. Nach Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB darf der Mieter dem Vermieter bis zu drei Monatsmieten – einschließlich der Nebenkosten – schuldig bleiben, soweit diese zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden und „die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht“. Dieser Zeitraum kann durch Rechtsverordnung bis zum 30.09.2020 ausgeweitet werden. Den Zusammenhang zwischen Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie  muss der Mieter ggf. glaubhaft machen; das bedeutet zwar keine Umkehr der Beweislast, aber doch eine gewisse Beweiserleichterung aus Sicht des Mieters. Erst wenn die rückständigen Mieten auch am 30.06.2022 nicht bezahlt sind, ist eine Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzuges möglich.
 
Dabei fallen gegenüber dem allgemeinen Moratorium für Dauerschuldverhältnisse folgende Besonderheiten ins Auge:
 
  • Der Ausschluss des Kündigungsrechts gilt nicht nur gegenüber Verbrauchern und Kleinstunternehmen, sondern gegenüber sämtlichen Mietern – also z.B. auch für Gewerbemietverhältnisse mit großen Einzelhändlern. Vor allem die zuletzt genannten Fälle wurden kürzlich in der Öffentlichkeit breit diskutiert. Dabei kam zu kurz, dass das Gesetz an dieser Stelle ausdrücklich keine Differenzierung nach Jahresumsätzen und Mitarbeiterzahlen vornimmt. Die Gesetzesbegründung gibt abstrakt dem Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses den Vorrang.
 
  • Auch auf eine Härtefallregelung entsprechend Art. 240 § 1 Abs. 3 EGBGB hat der Gesetzgeber an dieser Stelle deshalb ausdrücklich verzichtet. Dahinter steht der Gedanke, dass sich Vermieter, die auf die Mieteinnahmen zum Bestreiten ihres privaten oder geschäftlichen Bedarfs angewiesen sind, sich entweder ihrerseits auf die vertragsrechtlichen Regelungen des neuen Art. 240 EGBGB berufen sollen oder – sofern diese Regelungen für sie nicht greifen – anderweitig staatliche Unterstützungsleistungen in Anspruch nehmen können. Dabei zeichnet sich jedoch ab, dass die Regelung für Darlehensverträge in Art. 240 § 3 EGBGB im Fall von Immobilienfinanzierungen zu kurz greifen dürfte. Denn die Erleichterungen für Darlehensverträge gelten nach Art. 240 § 3 Abs. 1 EGBGB derzeit nur für Verbraucherdarlehen. Eine Erstreckung auf Kleinstunternehmen ist zwar grundsätzlich möglich, müsste aber durch die Bundesregierung per Rechtsverordnung angeordnet werden. Große Unternehmen profitieren von den Erleichterungen bei Darlehensverträgen hingegen auf keinen Fall, bleiben also auf staatliche Hilfen angewiesen. In welcher Form z.B. große Versicherer oder Pensionsfonds auf solche Unterstützung hoffen dürfen, ist im Moment nicht abschließend geklärt. Die konkreten Voraussetzungen des sog. Wirtschaftsstabilisierungsfonds sollen erst in Kürze durch Rahmenverordnungen bestimmt werden.
 
  • Die Mieten, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 (oder, im Falle einer Verlängerung, dem 30.09.2020) fällig werden, werden nach der gesetzlichen Regelung weder erlassen noch gestundet. In der Gesetzesbegründung heißt es etwas gewunden, dass Mieter mit diesen Mieten „gegebenenfalls auch in Verzug geraten“ können. Diese Formulierung ist insofern erstaunlich, als nach den allgemeinen Regelungen des BGB Zahlungsverzug gerade nicht voraussetzt, dass der Schuldner verschuldet in einen finanziellen Engpass geraten ist. Hier wäre eine Klarstellung wünschenswert, inwieweit der Grundsatz „Geld hat man zu haben“ in der COVID-19-Krise noch Geltung beansprucht.
 
  • Unklarheit besteht zudem in der Frage, ob Mietzahlungen nach Ablauf des Kündigungs-Moratoriums weiterhin nach der gesetzlichen Tilgungsbestimmung zuerst auf Nebenforderungen, dann auf die ältesten Schulden und erst danach auf die aktuelle Miete anzurechnen sind. Gerät der Schuldner mit den Mieten von April bis Juni oder sogar bis September 2020 in Verzug, können erhebliche Zinsforderungen auflaufen, auf die künftig gezahlte Mieten erst einmal anzurechnen wären. Wenn künftige Mietzahlungen zudem auch noch auf die Hauptforderungen des Moratoriums-Zeitraums anzurechnen wären, würde ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug nur ein paar Monate später eintreten. Mietern ist daher zu raten, künftige Mieten vorsichtshalber mit einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung zu leisten.
 
  • Schließlich fehlt eine ausdrückliche Regelung des Gesetzgebers zu der Frage, inwieweit es vor allem bei Gewerbemietverträgen im Zusammenhang mit der COVID-19-Krise zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage kommen kann. Bis zum 30.06.2020 oder im Falle einer Verlängerungsverordnung bis zum 30.09.2020 dürfte davon auszugehen sein, dass die gesetzliche Kündigungsbeschränkung jedenfalls für den Vermieter die Berufung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage ausschließt. Inwieweit dies bereits jetzt auch für den Mieter und künftig für beide Parteien gilt, lässt die gesetzliche Regelung offen. Falls die COVID-19-Krise auch in fernerer Zukunft noch Auswirkungen etwa auf Gastronomie und Einzelhandel haben sollte, wird diese Frage mit Sicherheit die Gerichte beschäftigen.
 
 

3. Fazit

 
Die vorübergehenden Regelungen in Art. 240 BGB stellen sich in Bezug auf Mietverhältnisse etwas zwiespältig dar. Insbesondere mit der Anordnung des Kündigungsausschlusses für bestimmte Mietschulden – nicht aber deren Stundung – hat der Gesetzgeber Neuland betreten, ohne die möglicherweise weitreichenden Folgen konsequent mit zu bedenken. Selbst Zahlungsklagen auf die rückständigen Mieten aus dem Moratoriumszeitraum sind im Prinzip jederzeit denkbar.
 
Letztlich werden die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen dieser Regelungen für Mieter wie Vermieter stark davon abhängen, für welchen Zeitraum und in welcher Intensität die Beschränkungen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie aufrechterhalten werden. Beides ist aus heutiger Sicht kaum abschätzbar.


Ihr Ansprechpartner: Dr. Matthias von Oppen
Telefon: 089 / 99 82 808 0


 
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